Столица дорожает: цены на аренду в Астане обогоняют показатели Алматы, сообщает эксперт

Долгое время съемные квартиры в Астане обходились дешевле, чем в Алматы. Это мотивировало казахстанцев переезжать в столицу. Но ситуация в мегаполисах поменялась. Подробнее – на NUR.KZ.

В январе 2025 года мы сообщали, что цены на арендное жилье в столице постепенно сравниваются с Алматы и даже могут перегнать его показатели в ближайшие годы. При этом отмечалось, что подобная ситуация уже наблюдалась ранее: до 2004 года, а также с 2013 по 2021 год аренда в столице стоила дороже.

Как сообщает эксперт в сфере строительства и реновации и автор канала BuildExpert Диляра Сейтнурова, Астана вновь обходится арендаторам дороже южной столицы по итогам октября. При этом аренда в обоих мегаполисах немного подешевела.

Что происходит с ценами

Согласно сообщению эксперта, в 14 из 20 городов Казахстана по итогам октября наблюдается снижение цен на арендное жилье – в среднем минус 0,6% (в сентябре было плюс 2,5%) по стране. В Алматы стоимость уменьшилась лишь на 1% в среднем, а в Астане – на 0,6%.

При этом на отрезке одного года аренда в столице подорожала на 20,1%, а в Алматы – на 14,2% (в среднем по Казахстану – плюс 14,6% при инфляции в 9,3%).

В итоге квадратный метр съемного жилья обходится арендаторам:

• в Астане – 6 352 тенге;
• в Алматы – 6 288 тенге.

А в августе разница была более заметной и в обратную сторону: в Алматы цены составляли 6 224 тенге против 6 079 тенге в столице.

"Перелом произошел в сентябре и в октябре закрепился. Снимать в столице теперь дороже, чем в Алматы. Покупать дешевле. Квадрат на вторичном рынке в Алматы стоит 756 330 тенге, в Астане – 742 709 тенге. Такое расхождение случайным не бывает", – отмечает Диляра Сейтнурова.

Почему мегаполисы дорожают по-разному

По мнению эксперта, рост стоимости аренды в столичных квартирах непосредственно связан со снижением продаж на рынке жилья на 29,2% за год в сентябре – это самая сильная просадка по стране.

В итоге покупатели, которые не могут позволить себе ипотеку, переходят на аренду. Спрос растет, что и поднимает цены на съемные квартиры. При этом показатель роста стоимости в 20,1% за год указывает, что это не сезонный фактор, а показатель структуры рынка.

Также спрос усиливают госслужащие, студенты и внутренние переселенцы из северных и центральных регионов, которые переезжают в столицу на неопределенное время без покупки своего жилья.

Разница рынка аренды в Астане и Алматы

Как отмечает эксперт, два мегаполиса имеют свои отличия по условиям предлагаемого арендного жилья:

• Астана – фонд квартир новее, но владельцы часто являются ипотечниками, которые активно считают доходность и резче реагируют на рыночные изменения (в сентябре цены выросли на 5,1%, а в октябре снизились на 0,6%);
• Алматы – фонд жилья наполнен частными собственниками, которые держат квартиры поколениями. Поэтому предложение более инерционное (цены медленно реагируют на изменения) и широкое.

"Институциональной частной аренды в стране практически нет. Нет компаний, которые владеют домами целиком и сдают их по прозрачному договору. Весь рынок найма держится на частных лицах и на неформальных расчетах. Поэтому индекс БНС скачет, а реальные ставки живут своей жизнью", – отмечает эксперт.

Что будет с ценами к весне 2027 года

По мнению Диляры Сейтнуровой, в следующие несколько месяцев аренда в обоих мегаполисах либо останется стабильной, либо немного подешевеет. Это связано с тем, что основной сезон спроса прошел, а новый период начнется только в марте.

При этом даже в случае снижения базовой ставки Нацбанка на предстоящем очередном решении 4 декабря, это не сразу повлияет на стоимость съемных квартир.

"Если базовая ставка продолжит снижаться, часть несостоявшихся покупателей вернется в сделки к весне, и давление на наем ослабнет. Но ослабнет слабее, чем ждут: 20% годового роста в столице создали не только отложенные покупки.

Инвестору, который держит квартиру в Астане под сдачу, я бы сейчас (советовала – прим. ред.) смотреть не на месячный индекс, а на срок простоя между жильцами. Он показывает реальный спрос раньше, чем статистика", – отмечает эксперт.

Нашли ошибку в публикации? Сообщите нам об этом.