"Казахстанская мечта": сколько денег приносит аренда жилья в Казахстане, подсчитал эксперт

Казахстанцы чаще всего предпочитают вкладывать деньги в покупку квартир для их дальнейшей сдачи в аренду. Однако рынок показывает, что такие вложения оказались скорее убыточными. Об этом читайте на NUR.KZ.

Жилье является не просто необходимостью, но часто воспринимается как инвестиционный инструмент. Например, наиболее частой идеей для выгодного вложения денег – так называемой "казахстанской мечтой" – считается покупка квартиры для ее сдачи в аренду.

Такой подход воспринимается как наилучший вариант инвестирования, что связано с ожиданием постоянного и стабильного подорожания квадратных метров.

Однако независимый финансовый консультант Аман Алимбаев в своем одноименном Telegram-канале подсчитал, сколько денег на самом деле приносит арендное жилье в сравнении с портфельным инвестированием в ценные бумаги.

Подорожало ли жилье в Казахстане

Как отмечается в источнике, в реалиях Казахстана жилье вроде бы растет в цене. Но если учесть курсовую разницу, то картина окажется менее оптимистичной.

"На пике 2008 года квадратный метр в Алматы стоил около 2 600 долларов. Сегодня, даже с учетом укрепившегося тенге – около 1 650 долларов. 18 лет спустя цена все еще на 37% ниже пика.

При этом в тенге тот же метр подорожал в 2,5 раза – разницу за этот период съели девальвации. А резкий долларовый скачок 2022 года объясняется разовым массовым изъятием пенсионных накоплений, которое не повторится", – отмечается в источнике.

Эксперт также указывает, что даже при условии покупки квартиры в 2010 году (после обвала цен 2008 года) казахстанцы потратили бы 1 600 долларов за квадратный метр, а сейчас цена составляет 1 650 долларов.

То есть за более чем 15 лет почти нет прироста: квартира площадью 45 кв. м обошлась бы в 72 000 долларов как в 2010 году, так и в 2026 году. При этом за тот же период доллар подвергался инфляции.

Если учитывать доход от аренды, ситуация становится лучше. Но такой исход оказался не самым выгодным.

Сколько приносят аренда и биржевой рынок

"Валовая доходность долгосрочной аренды в Алматы и Астане сегодня составляет около 6-8% годовых в тенге – до вычета налогов, простоев, ремонта и износа. И этот разрыв со временем только растет: цены на жилье поднимаются заметно быстрее арендных ставок, поэтому окупаемость новых покупок ухудшается.

Для сравнения: при базовой ставке 17% депозиты в тенге под гарантией КФГД приносят заметно больше – без жильцов, ремонтов и других сопутствующих расходов", – отмечает эксперт.

В то же время он указывает, что при высокой инфляции прирост стоимости жилья может вовсе аннулироваться: то есть, если годовая инфляция равна 10% и цены на жилье выросли на 10% за год, то, по сути, реальная стоимость квадратных метров в тенге не изменилась.

При этом доходность казахстанцы получали бы только за счет аренды за весь этот период, а прирост стоимости оказался почти нулевым.

Так, согласно подсчетам эксперта, после вычета налогов, потерь из-за простоев, расходов на ремонт и амортизацию квартира теряет в среднем 20-30% дохода. Но все же прибыль была бы положительной.

"По итогу квартира вместе со всей чистой арендой превратила бы 72 000 долларов примерно в 133 000 долларов, если доход от аренды реинвестировался.

Для сравнения, те же 72 000 долларов в индексе S&P 500 выросли бы до 476 000 долларов, а если еще и реинвестировать дивиденды, то примерно до 649 000 долларов.

Проще говоря: квартира (с доходом от аренды – прим. ред.) удвоила бы капитал, а индекс умножил бы его в 7-9 раз. И это при том, что 2010-й – почти идеальная точка входа в недвижимость; купившие на пике 2008-го до сих пор в минусе", – заключает Аман Алимбаев.

Другими словами, доходность жилья как инвестиционного актива уступает в долгосроке инвестированию в биржевые фонды за последние 16 лет. А с учетом текущей высокой инфляции жилье также уступает по доходности банковскому депозиту.

Однако важно помнить, что инвестирование также имеет свои риски, и к нему важно подходить с должной подготовкой.

Нашли ошибку в публикации? Сообщите нам об этом.