Забрали квартиру и не вернули деньги: как защититься от "эффекта Долиной" в Казахстане

"Эффект Долиной" – ситуация, когда продавец после завершения сделки купли-продажи заявляет об обмане и требует вернуть квартиру через суд. О правилах, которые снизят такой риск, читайте на NUR.KZ.

В последнее время стало больше случаев, когда продавцы, особенно пожилого возраста, после сделки купли-продажи недвижимости, через суд добиваются возврата квартиры.

В СНГ такие истории называют "эффектом Долиной". Если кратко: продавец после уже законно оформленной сделки по купле-продаже вторичной жилой недвижимости и получения денег подает иск в суд с жалобой на то, что действовал под влиянием мошенников и отдал им вырученные средства. Поэтому он требует отменить сделку и оставить себе жилье, а суд удовлетворяет требование.

Недавно, как отмечает портал "Крыша", похожий случай произошел в Астане. Пенсионер продал квартиру и перевел полученные деньги мошенникам. После этого он отказался освобождать жилье и оспорил сделку. В результате покупатели остались без квартиры и с ипотекой.

Юрист Бахыт Касымбеков объяснил, почему суд отменил сделку и как покупателю снизить риски.

Почему суд отменил сделку

Полностью застраховаться от такого исхода очень сложно, но можно снизить риск появления "эффекта Долиной".

По словам юриста, ключевым обстоятельством стало состояние здоровья продавца, а не сам факт мошенничества.

"Пенсионер выиграл суд, потому что доказал свое заболевание. Судебная экспертиза не смогла установить его состояние на момент сделки, но родственники предоставили подтверждение, что последние три года он проходил лечение", – отметил юрист.

По его словам, если бы продавец ссылался только на обман мошенников, доказать это было бы сложнее. Поэтому сам по себе обман мошенников еще не означает, что сделку отменят. Суд смотрит на все обстоятельства.

Важно: нотариус не сможет защитить от "эффекта Долиной". Он проверяет документы и личности участников сделки. Его задача – проверить дееспособность человека. Но медицинскую историю продавца он не видит – это врачебная тайна.

Может ли защитить страховка от потери квартиры

При ипотеке банк требует застраховать квартиру от повреждений – пожара, затопления и других рисков. Так банк защищает свое залоговое имущество.

Отдельно существует титульное страхование, которое защищает право собственности покупателя. Оно оформляется добровольно.

Однако возможность получить выплату при оспаривании сделки зависит от условий конкретного договора. Поэтому перед покупкой стоит изучить страховое покрытие и проконсультироваться с юристом.

Что нужно проверить перед сделкой

Возраст продавца сам по себе не означает, что сделка рискованная. Однако при покупке квартиры у пожилого человека стоит внимательнее проверить обстоятельства продажи.

Чтобы обезопасить себя, следует соблюсти следующие правила:

• поговорить с продавцом – стоит выяснить, зачем он продает квартиру, куда переезжает, где будет жить после сделки, что планирует делать с деньгами и знают ли о продаже родственники. Продавец должен понимать суть сделки и спокойно объяснять свои планы;
• обратить внимание на странности – насторожить должны путаница в цене и условиях сделки, противоречивые ответы, спешка, разговоры о неизвестных консультантах и намерении перевести деньги посторонним людям. Лучше попросить продавца самостоятельно рассказать о продаже, а не задавать прямой вопрос о мошенничестве;
• при сомнениях проверить состояние продавца – юрист советует запросить справку о том, что человек не состоит на соответствующем учете, а также заключение психиатра на дату сделки;
• поговорить с родственниками – если близкие знают о продаже, их можно пригласить на сделку. Это не исключает судебный спор, но позволит убедиться, что родственники осведомлены о продаже;
• проверить квартиру – нужно изучить документы, историю переходов права собственности и наличие обременений.

Важно понимать, что полностью исключить риск оспаривания сделки нельзя. Нотариальное оформление, медицинские документы и присутствие родственников не дают 100% гарантии. При серьезных сомнениях перед покупкой стоит получить независимую юридическую консультацию и отказаться от сделки, если ее безопасность подтвердить не удается.

Нашли ошибку в публикации?Сообщите нам об этом.