Представители стройиндустрии обсудили возможный кризис на рынке жилья

В Алматы состоялась вторая встреча участников строительной отрасли в рамках круглого стола «Рынок жилья: риски, вызовы, решения». Организатором дискуссии выступила Ассоциация содействия развитию городов QazUrban.

Представители госструктур, крупнейших девелоперов страны, банковского сектора, Ассоциации застройщиков Казахстана обсудили наиболее актуальные темы в сфере строительства и «сверили часы» по ситуации на рынке жилья.

По прогнозам QazUrban, в 2022-2023 годах в стране возможен кризис на рынке недвижимости. Десятки объектов ЖК под угрозой срыва. Преимущественно, сворачивание ипотечных программ, снижение реальных доходов населения приведут к падению платежеспособного спроса на жилье, что также негативно скажется на застройщиках. У компаний, которые недооценили рост себестоимости, может не хватить финансов на достройку домов. В зоне риска покупатели квартир без ДДУ.

За 11 месяцев рынок столицы вырос с 15 тыс. квартир до 26 тыс., из них 73% продаются без договора долевого участия. Соответственно, потенциал проблемных дольщиков может составлять около 19 тыс. человек. Для сравнения, в кризис 2008 года насчитывалось порядка 12 тыс. обманутых казахстанцев. В Алматы за 11 месяцев рост предложения составил – 60%, 28% сделок из которых осуществляются без ДДУ.

За последние 5 лет рост цен на ключевые стройматериалы составил от 67% до 179%. Это, в свою очередь, привело к росту цен на жилье. Вот лишь некоторые примеры объектов жилья комфорт-класса, где удорожание в среднем произошло на 25%: ЖК Orion 2 – 12%, ЖК Dragon City – 23%, ЖК Hayat Park – 42%, ЖК Lake Town – 24%.

Заместитель председателя правления Казахстанской Жилищной Компании Алтай Куздибаев среди основных проблем отрасли обозначил рост числа недобросовестных застройщиков, которые привлекают средства граждан незаконными способами. Он отметил низкую вовлеченность застройщиков и местных исполнительных органов (МИО) в информационную систему «Казреестр»: из 300 компаний зарегистрировано только 73 по всей стране.

Данная проблема усугубляется тем, что у МИО нет компетенции проверять наличие разрешений на привлечение долевых участников или гарантий КЖК. Важным замечанием послужило также отсутствие цифрового механизма мониторинга и учета реализации строящегося/недостроенного жилья со стороны государственных органов на этапе строительства. ДДУ заключаются на бумажных носителях, то есть присутствует риск фальсификации в ходе заполнения данных в ИС «Казреестр».

«Мы находимся в процессе разработки рейтинговой модели застройщиков. Предлагается, чтобы все строительные компании подвергались данной оценке. Это позволит населению четко понимать, какие девелоперы имеют стабильное состояние, удовлетворительное или критическое. Самое главное – сделать рейтинг открытым, который будет понятен и клиентам, и бизнесу», - прокомментировал заместитель председателя правления Казахстанской Жилищной Компании Олжас Салыков.

Председатель правления BAZIS-A Павел Белович поднял вопрос ужесточения законодательства, которое как правило соблюдает только добросовестный застройщик. Что касается системы рейтинга, предложенной КЖК, потребуется ее детальная проработка. Застройщики, по мнению Павла Беловича, и так опасаются чрезмерной бюрократизации отрасли. Существует риск, что система рейтинга приведет только к усложнению процессу получения гарантии от КЖК.

Президент Ассоциации Застройщиков Казахстана Виктор Микрюков отметил:

«Нам необходимо сделать так, чтобы по закону было работать намного привлекательнее, чем нарушать его. На сегодня есть проблема, которая касается всех девелоперов и звучит она следующим образом: чтобы приступить к реализации любого объекта нужно иметь 10% собственного стартового капитала. Наличие земельного участка, который стоит от 2 млрд тенге, уже является обеспечением гарантированности застройщика. Поэтому пороговую сумму входа на рынок необходимо снижать до 5%».

Генеральный директор компании BI Development Амангельды Омаров, в качестве решения текущих проблем отрасли, предложил регулировать рынок с помощью цифровизации. Как вариант - переход на онлайн-регистрацию договора купли-продажи жилья от юрлица к физлицу и обучение в пользовании данной платформы всех регионов страны. Также была озвучена идея внедрения матрицы стоимости жилья, что позволит установить минимальную цену за квадратный метр в зависимости от класса недвижимости. Это, в свою очередь, обеспечит налоговую прозрачность как со стороны застройщиков, так и со стороны покупателей.

По итогам встречи участники круглого стола разработали "Дорожную карту" по недопущению «мыльного пузыря» на рынке недвижимости и пришли к единому мнению о необходимости системного диалога, в который должны быть вовлечены все стороны отрасли. Без постоянного координирования рынка и его регулирования, кризис в строительстве будет неизбежен, уверены девелоперы.