Эксперты: Большинство застройщиков незаконно привлекают деньги населения

В крупных городах, особенно Астане и Алматы, появляется все больше объявлений, где продают пока еще не существующие квартиры. Порой есть только фундамент, но люди уже массово выкупают там жилье. И даже не задаются вопросом, насколько это легально и смогут ли они претендовать хотя бы на возврат денег в случае чего.

Nur.kz ранее разработал рейтинг благонадежных застройщиков. Чтобы более детально изучить тему жилищного строительства, мы обратились к компетентному мнению экспертов и определили главные проблемы рынка строящейся недвижимости.

Минуя закон

Активно занимается изучением этой темы журналист газеты «Время» Игорь Неволин. В своих материалах он поднимает проблемы рынка долевого строительства и ищет пути их решения. Мы попросили его поделиться своими наблюдениями и выводами.

По мнению Неволина, одной из основополагающих проблем на рынке жилищного строительства является отсутствие сведений о строящихся объектах. Есть статистика лишь жилья, по которому разрешено долевое участие. А ведь большинство застройщиков работают в обход закона.

«К примеру, по данным Комитета по делам строительства, в миллионнике Шымкенте возводят всего один объект, имея гарантию Фонда гарантирования жилищного строительства и привлекая деньги от населения. Хотя там ведь строится много домов, но отсутствует контроль за ситуацией, которая затем доходит до крайности», – приводит пример собеседник.

По его словам, контроль должен осуществляться скорее местным исполнительным органом. Поскольку сведения Комитета по делам строительства и акиматов при сравнении журналистом разнились.

«У меня есть данные, что 44 объекта в Астане строятся по одному из трех способов долевого участия. Кто-то имеет гарантии банков второго уровня, несколько объектов получили одобрение Фонда гарантирования жилищного строительства. Это легальные стройки, которые имеют право привлекать деньги населения. А затем мы решили посмотреть реальную картину, обзвонив по объявлениям на сайте «Крыша.kz». Продается квартира 2019 года постройки. Понятно, что ее еще нет. И по такому запросу сайт выдает множество объектов, причем некоторые только оторвались от фундамента, и их уже продают. А будут они достроены – не будут… Застройщик уже кредит взял, люди свои деньги вложили, но сумеет ли он достроиться?» – резонно вопрошает Игорь.

Журналисты обнаружили в столице больше десяти объектов, которые строят, привлекая деньги от населения без официального разрешения.

«Выдумывают договоры цессии, договоры предварительные, что угодно, это некие суррогаты договора долевого участия. Почему люди себя так ведут? Потому что по закону, как должно быть, у нас никогда и не было. А среди застройщиков есть даже компании – флагманы отрасли, которые планируют сдать объекты в 2019 году в Алматы и Астане и предлагают их купить по договору цессии. А что такое договор цессии? Это переуступка прав. Но у застройщика самого еще прав на эту квартиру нет, так как оно наступает после регистрации в органах юстиции. Чтобы продать, ее сначала регистрируют как существующую. Продать можно то, чем ты обладаешь. А все продают воздух!» – объясняет тонкости собеседник.

В случае, скажем, дефолта покупателя эти договоры не спасут.

«Если наступает форс-мажор и нет договора долевого участия, то через суды можно биться в лучшем случае только за возвращение своих денег. Если повезет. И если у застройщика есть имущество. При кризисе 2007-2008 годов государство выделило 470 млрд тенге для решения проблем дольщиков. Но возвращали деньги лишь тем, у кого вообще не было жилья. Тех, для кого это была вторая-третья квартира, даже не рассматривали – мол, это были их риски, их инвестиции в недвижимость», – обращает внимание населения журналист.

На вопрос, почему люди забывают о рисках и вкладываются в несуществующее жилье, собеседник называет главным фактором цену.

«Когда объект не достроен, квартира обходится дешевле. Чем ближе к сдаче – тем дороже. И большая часть людей вкладывается как раз на самом дешевом этапе строительства. На рынке просто не существует достроенного жилья с документами за такие деньги».

Что касается принятого в 2016 году закона «О долевом участии в жилищном строительстве», то называть его не то чтобы совершенным, а хотя бы работающим собеседник не стал.

«В законе не прописано, что делать с нарушителями. Есть только три способа, при которых можно привлекать деньги от населения. А что делать, если используются четвертый, пятый, шестой? Максимум – штраф порядка 300 МРП. То есть оплатил и искупил вину. Претензий к застройщику нет, работай дальше! Такое ощущение, что закон поправили под интересы крупных строительных компаний. Вроде и есть законодательство, но и не влияет ни на что», – констатирует эксперт.

Напоследок Игорь Неволин посоветовал населению тщательно изучить риски, прежде чем делать вложения в жилье.

«Ни в коем случае не лезьте туда, где нет разрешительных документов на привлечение денег дольщиков. Они выдаются управлениями архитектуры и градостроительства. Идеально было бы покупать у тех, кто застрахован в Фонде гарантирования жилищного строительства. В таком случае, даже если застройщик разорится, государство гарантирует, что ваш дом будет достроен. Есть даже гарантия от просрочек», – посоветовал он.

Спрос должен быть

Другой наш эксперт – вице-президент Ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко, отметила, что большая часть населения, внося свои деньги в будущее жилье, вопросов вообще не задает.

«Когда это дешевое жилье, покупатели менее требовательны, менее грамотны в юридическом отношении. Если речь о жилье бизнес-класса, то люди уже просят документы – разрешение на продажу по долевому участию по одной из трех форм. Но это довольно редкий случай, потому что даже известные компании продают квартиры по разным другим вариантам. Закон позволяет их обходить, схемы предлагаются самые разные – договор инвестирования, о совместной деятельности, предварительный, агентский договоры. И нет некоего списка, куда бы клиент мог обратиться и проверить легальность привлечения средств застройщиком», – рассказывает она.

На вопрос, почему люди не учатся горькому опыту предшественников и подписывают документы, не глядя отдавая деньги, спикер ответить затруднилась:

«Сколько работаю, столько лет и удивляюсь».

Населению она советует при вложении своих денег как минимум задавать вопросы:

«Интересуйтесь, какие разрешительные документы есть у застройщика, чтобы продавать объекты, не введенные в эксплуатацию», – призывает риэлтор.

По словам Нины Лукьяненко, помочь в ситуации могут журналисты, разъясняя детали закона «О долевом участии в жилищном строительстве» понятным языком. Ведь жители, как правило, не изучают его и не понимают, а закон, по ее словам, писан все-таки для самих застройщиков.

Страдает и качество жилья

Несколько проблем на рынке долевого строительства обозначил президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов. Во-первых, это отсутствие гарантирования вложенных средств в жилищное строительство.

«На сегодня на рынке Казахстана из всех текущих существующих строек для коммерческой реализации лишь 5-7 % объектов соответствуют закону «О долевом участии в жилищное строительство». Остальные компании работают не по требованиям законодательства, тем самым не соответствуя самому термину долевого участия. А граждане наступают на одни и те же грабли, вкладывая деньги в объекты, которые потом становятся проблемными», – говорит эксперт.

Во-вторых, Ермека Мусрепова удручает качество строительства.

«По каждой категории жилой недвижимости есть свои требования. Сейчас среди застройщиков и девелоперов лишь около 50% соблюдают их. Остальные выполняют работы в плохом качестве, что приводит к проблемам в последующей эксплуатации», – резонно отмечает он.

Как правило, по словам собеседника, с качеством, оставляющим желать лучшего, строят объекты, которые как раз и не соответствуют требования закона и привлекают деньги населения без законного основания. Часто это фирмы-однодневки.

«Закон предусматривает защиту населения. Когда застройщик работает официально по договору долевого участия, покупатель квартиры может быть уверен, что деньги не пропадут. Однако строительная компания для получения гарантии по одному из трех законных способов, должна доказать свою состоятельность, иметь опыт работы, хорошие отзывы от клиентов о качестве жилья», – поясняет Ермек Мусрепов.

По его мнению, застройщикам стоило бы активно применять зеленые и энергосберегающие технологии, чтобы привлекать клиентов.

«Построить – одно дело. Другое – эксплуатировать его потом. Нам известны случаи, когда в новостройках Астаны и Алматы уже через год слетает облицовка. Это говорит о качестве строительства. Для граждан важно содержание квартир, особенно если это жилье первой-второй категории. Выплаты на обслуживание дома должны быть соизмеримы возможностям и соответствовать качеству», – обращает внимание застройщиков эксперт.

Ермек Мусрепов поделился, что периодически к нему обращаются люди с жалобами из-за затянувшегося строительства. Конечно, не с той регулярностью, как 10 лет назад, но проблема все же существует.

Все наши спикеры сошлись во мнении, чтобы населению нужно больше рассказывать о нюансах закона, потому что долевое строительство сейчас многие понимают неверно.

Прежде чем делать вкладывать деньги в строительство дома, вы можете изучить положение интересующей вас строительной компании в нашем рейтинге.