Как приобрести жилье, не имея солидного счета в банке? Сайт по поиску жилья в новостройках odome.kz специально для читателей nur.kz детально изучил возможные варианты. По меньшей мере, у вас есть пять способов купить жилье без больших денег. От простого к сложному: рассрочка от застройщиков, ипотека, программы в государственных организациях, жилье по государственным программам и участие в частных жилищных кооперативах.
Недвижимость без посредников
Не секрет, что у застройщиков можно приобрести квартиру по самой низкой цене за м2. Строительные компании Казахстана, преимущественно Алматы и Астаны, уже несколько лет предлагают собственные программы по рассрочке. В основном, на короткий срок, от полугода до трех лет. По длительной рассрочке есть всего несколько предложений. Переплату устанавливают в процентах за год или в виде наценки за квадратный метр жилья, есть и варианты без переплаты. Схема простая – документ удостоверяющий личность, первоначальный взнос – и квартира ваша.
В Алматы на фоне всех предложений выгодно выделяется рассрочка от компании Global, которая предоставляет самую продолжительную рассрочку в тенге (5 и 10 лет) в комплексах Алтын Булак, Жагалау, Шахристан и AFDPlaza. Первоначальный взнос – 30%, а переплата составит 10% в год, что меньше, чем в ипотечных предложениях, без привязки к курсу валют.
Для сравнения, у застройщика Ayt Housing Complexв комплексе АкКент до сих пор действует долгосрочное предложение эпохи иного курса доллара. Помимо рассрочки на два года в тенге, есть рассрочка на 10 лет в долларах. Первоначальный взнос от 10%, переплата в виде индивидуальной надбавки за м2.
В Астане есть только один вариант длительной рассрочки. От компании ASI в комплексе Жагалау-4 на 7 лет. Первоначальный взнос 15%, переплата 50 000 тенге за м2. А самый крупный застройщик Астаны BIGroupдаёт рассрочку на все строящиеся комплексы. Первоначальный взнос 30%, переплата от 5 000 до 45 000 тенге за м2, срок рассрочки – до сдачи в эксплуатацию. Для комплекса «Зеленый квартал» у них отдельное предложение – взнос 30%, рассрочка на 3 года, переплата 8% годовых. Остальные предложения – от 9 месяцев до 3 лет, в большинстве случаев, в строящихся домах.
Обратите внимание, что некоторые компании делают привязку к курсу доллара. У кого-то расчет по курсу в день оплаты, у кого-то более мягкие условия.
Ипотека
Многие банки приостановили не только выдачу ипотеки, а вообще кредитование в целом. И всем, наверное, понятно почему. Однако, взять ипотеку по-прежнему можно. На сегодняшний день 11 из 34 банков Казахстана готовы предоставить кредит на приобретение жилья в новостройке или на вторичном рынке.
Мы публикуем обновленный обзор банковских предложений по ипотеке. Обратите внимание, что «АТФ банк» кредитует только клиентов банка и участников зарплатного проекта. А в банке KZI (АО "ДОЧЕРНИЙ БАНК «КАЗАХСТАН-ЗИРААТ ИНТЕРНЕШНЛ БАНК”) можно рассчитывать только на кредиты в американских долларах. В наши дни кредиты в долларах или евро можно советовать только тем, кто имеет доходы в соответствующей валюте.
Отдельно стоит обратить внимание на совместные программы от банков и застройщиков. Размер переплаты существенно ниже. Однако, количество предложений ограничено.
Жилье от государственных организаций.
В рамках плана «Развитие регионов 2020» в нашей стране активно действует программа «Доступное жилье 2020». Суть программы в том, что государство организует строительство недорогого жилья и согласно установленным правилам, определяет, кому из граждан предоставить право это жилье купить или арендовать. Помимо местных исполнительных органов, программу «Доступное жилье 2020» реализуют несколько операторов. АО «ЖилСтройСберБанк», АО «ИО «Казахстанская Ипотечная Компания» и Фонд Недвижимости «Самрук Казына». Наряду с работой над государственной программой эти компании имеют собственные услуги, доступные каждому казахстанцу. Для начала, подробно опишем программы от государственных учреждений, а потом расскажем про «Доступное жилье 2020».
Ипотека
В АО «Жилстройсбербанк» – это кредиты с годовой эффективной ставкой от 4 до 8,9%. ЖССБ представляет собой систему жилищных строительных сбережений, в основе которой лежат ежемесячные накопления клиентов. Через ЖССБ можно приобрести практически любую недвижимость с рынка. У некоторых жилых комплексов даже есть скидка для клиентов этого банка. Есть два типа займов: жилищный заём и промежуточный заём.
Жилищный заём работает следующим образом. Узнаете цену выбранного жилья. Приходите в ЖССБ и открываете депозит. Считаете, какую сумму вам нужно ежемесячно класть на этот депозит, чтобы в обозримом будущем иметь 50% необходимой суммы на счету. Добросовестно копите, следуя графику. Минимальный срок накопления – 3 года. Накопили 50%?Остальные 50% вам занимает банк под 3,5-5% годовых с ГЭСВ 4-6% сроком от 3 до 25 лет.
В зависимости от размера ежемесячного платежа (считается в процентах от договорной суммы), банк установит годовую эффективную ставку вознаграждения от 2 до 12,6% на ваш депозит. Кроме того, ежегодно вы будете получать премию от государства в размере 20% от вклада, но не больше 500 МРП (1 060 500 тенге). Чтобы не упустить выгоды, можно открыть депозит на нескольких человек. Это актуально, если ваши накопления превысят 5 000 000 тенге.
Промежуточный заём нужен, если вы накопили необходимую сумму досрочно или пришли в банк с уже существующим капиталом. Вы получите заём под 7,5% годовых с ГЭСВ 8,9% сроком до 25 лет. Важно, что по истечению минимального срока накопления клиент может перейти на условия жилищного займа. Например, вы накопили 50% нужной для покупки жилья суммы не за три года, а на три месяца раньше. Берите промежуточный заём, а через три месяца перейдете на условия жилищного займа. Пришли с существующим накоплением? Берите промежуточный заём, а через три года перейдете на условия жилищного займа.
Собственная программа от АО «ИО «Казахстанская Ипотечная Компания».
По данной линии распродаются объекты, построенные КИК, или квартиры, которые числятся на балансе компании. На данный момент ни в Алматы, ни в Астане готовых объектов под реализацию нет, надо следить на новостями на сайте компании (kmc.kz). Но зато в активах КИК есть немало недвижимости с вторичного рынка на продажу.
Приобрести жилье можно тремя способами: прямой 100% выкуп, ипотека и аренда с выкупом. Для получения ипотеки нужен 30% взнос. Кредит выдается с номинальной ставкой вознаграждения 12,5% и с ГЭСВ 13,4%, сроком до 20 лет (240 месяцев). Чтобы арендовать жилье с последующим выкупом, требуется внести гарантийный платеж в размере 6 месячных арендных платежей. Стоимость аренды можно просчитать на сайте компании kmc.kz. Например, для квартиры стоимостью 20 000 000 тенге ежемесячный арендный платеж на 20 лет будет 213 286 тенге. Через три года после заселения можно будет досрочно выкупить квартиру. Возможность частично-досрочного выкупа (6 месячных платежей или больше) есть на протяжении всего срока аренды.
АО «ФН«Самрук-Қазына» регулярно распродает оставшиеся после распределения по госпрограмме квартиры. Чтобы купить жилье, нужно подать онлайн заявку на сайте фонда www.fnsk.kz и участвовать в конкурсе. Дата и время начала приема заявок публикуются там же. Квартиры реализуются путем прямой продажи или арендой с выкупом. Перед заселением нужно внести гарантийный взнос. Срок аренды от 5 до 15 лет, после жилье переходит в собственность. Сумма арендного платежа и гарантийного взноса рассчитываются исходя из стоимости квартиры. Например, для квартиры стоимостью 10 500 000 тенге при аренде на 15 лет месячный платеж составит 95 000 тенге, а гарантийный платеж – 290 000 тенге. На сайте фонда Самрук-Қазына есть онлайн калькулятор МСАП (максимальной суммы арендного платежа). Все заявители проходят проверку на платежеспособность. Вбейте в калькулятор документально подтвержденные доходы и вы поймете, стоит ли вам подавать заявку.
Если решили, что стоит, заранее зарегистрируйтесь на сайте www.fnsk.kz. Для этого понадобится ЭЦП. Ждите объявления о приеме заявок и в указанное время подайте заявку онлайн. После приема заявок ФН Самрук-Қазына отбирает счастливчиков, которым нужно собрать пакет документов для окончательной проверки. На сайте публикуют список и сроки подачи документов. Кандидаты, которые не подали документы вовремя, исключаются из очереди.
Жилье от государства
Задача программы «Доступное жилье 2020» в том, чтобы предоставить гражданам Казахстана возможность купить жилье по цене значительно ниже рыночной. Стоимость недвижимости из государственного жилищного фонда от 120000 тенге за м2 для Алматы и Астаны и от 90000 тенге за м2 для других городов Казахстана. Жилье III**и IV*** класса комфортности площадью от 35 м2 до 75 м2в чистовой отделке. Жилье по государственным программам – это конкретные объекты, построенные на бюджетные деньги специально для нуждающихся людей. Остальная недвижимость не участвует в государственных программах. Исключение составляет аренда государством жилья из частного жилищного фонда.
Срок действия программы – с 2012 года по 2020. За это время запланировано построить 69 050000 квадратных метров жилья. Это больше миллиона квартир. Способы реализации: найм, ипотека и аренда с выкупом или без.
В некоторых регионах государственные квадратные метры остаются не востребованными, но в таких городах как Алматы и Астана спрос значительно превышает предложение. Приходится годами стоять в очереди. Кандидатов отбирают по балльной системе. Принцип для всех линий программ один – чем больше баллов, тем больше вероятность получить квартиру. Только критерии немного отличаются. Баллы начисляются за каждого ребенка и за каждого члена семьи. За годы в браке, за стаж на работе. Ветераны, сироты, инвалиды, многодетные семьи получают дополнительные баллы. И тому подобное.
Для определенных категорий населения государство предоставляет в найм жилье из жилищного фонда или арендованное государством жилье из частного жилищного фонда. Плата за пользование рассчитывается индивидуально по следующей формуле, А= Ц/Т/12. Где А – размер месячной платы, Ц – стоимость строительства (приобретения) одного квадратного метра общей площади жилища (в тенге); Т – расчетный срок службы зданий (лет). Если считать, что квадратный метр социального жилья в Алматы стоит 120000 тенге, срок службы здания 100 лет, то аренда в месяц составит 100 тенге за квадратный метр.
Получить жилье по этой линии могут следующие лица:
Инвалиды и участники Великой Отечественной войны;
Дети-сироты, дети оставшиеся без попечения родителей;
Государственные служащие, работники бюджетных организаций, военнослужащие, кандидаты в космонавты, космонавты, сотрудники специальных государственных органов и лица, занимающие государственные выборные должности;
Граждане Республики Казахстан, единственное жилище которых признано аварийным;
Инвалиды 1 и 2 групп;Семьи, имеющие или воспитывающие детей-инвалидов;
Лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом Правительством Республики Казахстан;
Пенсионеры по возрасту;
Оралманы;
Лица, лишившиеся жилища в результате экологических и техногенных бедствий;
Многодетные семьи;
Семьи лиц, погибших (умерших) при исполнении государственных или общественных обязанностей;
Неполные семьи.
Чтобы встать в очередь, нужно подать необходимые документы в ЦОН, пройти проверку документов (30 рабочих дней), пройти жилищную комиссию и получить решение. После заключаете договор, стоите в очереди и получаете жилье. Встать в очередь можно и на портале правительства egov.kz, заранее получив ЭЦП .
Государственное жилье через ЖССБ.
В ЖССБ есть две линии реализации государственного жилья – «Для молодых семей» и «Для всех».Чтобы стать участником программы «Для молодых семей» нужно соответствовать следующим требованиям:
Возраст обоих супругов менее 29 лет;
У вас (или членов семьи) нет фактов преднамеренного ухудшения жилищных условий (за последние 5 лет) на территории Республики Казахстан;
Чистый доход на семью не более 12-кратного прожиточного минимума (230000тг);
Нет жилья на территории РК в собственности или в аренде;
Заявки на участие в программе для молодых семей принимаются в местных исполнительных органах.
Программа «Для всех» предназначена для широкого круга населения. Он вам подходит если:
Вы – гражданин Казахстана (либо оралман);
У вас (или членов семьи) нет жилья в собственности или аренде на территории Республики Казахстан;
У вас (или членов семьи) нет фактов преднамеренного ухудшения жилищных условий (за последние 5 лет) на территории Республики Казахстан;
Зарегистрированы в течение последних 2-х лет для Астаны и Алматы, регистрация любого срока для остальных регионов.
Все, что нужно для участия в программе «Для всех» – открыть депозит в ЖССБ и исправно делать накопления. То есть, любой клиент банка может стать участником «Для всех» и получить возможность купить жилье, построенное ЖССБ. Очередность определяют по балльной системе.
Участникам данных программ банк предлагает три продукта: жилищный заем, промежуточный заем и предварительный заем. Принцип первых двух описан выше. Жилищный заем по гос. программе выдается на аналогичных условиях, 3,5-5% годовых с ГЭСВ 4-6% сроком от 3 до 25 лет. А вот Промежуточный заем с более низкими процентами. С номинальной ставкой вознаграждения 6,5% и эффективной ставкой 7,2% сроком до 25 лет.
Предварительный заем можно получить с накоплениями менее 50% сроком от 3 до 8,5 лет. При накоплениях до 25% номинальная ставка 10%, а эффективная ставка 11,4%. При накоплениях от 25% и до 50% номинальная ставка 9,5% и эффективная ставка 12,8%. Одновременно с выплатой по выданному кредиту клиенту «ЖССБ» необходимо будет продолжать пополнять депозит по установленному графику, вплоть до накопления оговоренной суммы. После накопления 50% и по истечению минимального срока накопления можно перейти на условия жилищного займа.
Однако, согласно информации от операторов «ЖССБ», предварительный заём не актуален для таких городов, как Алматы и Астана. Обычно клиенты банка успевают накопить необходимую сумму до того, как подходит их очередь покупать недвижимость.
Если очередь подошла, а клиент не проходит проверку на платежеспособность, он может взять жилье в аренду. Стоимость не более 100 тенге за м2, максимальный срок 8 лет. Перед заездом вносится гарантийный платеж – сумма 6 взносов на депозит. За это время нужно выкупить жилье за счет собственных накоплений.
Жилье АО «КИК». Приобрести льготное жилье через КИК имеют право:
Очередники местных исполнительных органов;
Работники государственных компаний, с которыми АО «КИК» заключила соответствующие соглашения;
Работники негосударственных юридических лиц, организующих строительство и/или приобретение жилья для своих работников с которыми АО «ИО «КИК» заключила соответствующие соглашения.
КИК предлагает аренду с последующим выкупом. Квартиры III и IV класса комфортности, площадью от 35 м2 до 75 м2. Сумма арендного платежа рассчитывается по установленному тарифу. Для Алматы и Астаны стоимость аренды с последующим выкупом составляет 1120 тенге за м2. Для остальных городов стоимость аренды с выкупом – до 922 тенге за м2. Срок аренды – 20 лет, после жилье переходит в собственность арендатора. Перед заселением необходимо внести гарантийный взнос – сумма 6 месячных арендных платежей. По истечении 5 лет возможен досрочный выкуп квартиры. А на протяжении всего срока – частичное досрочное погашение (6 арендных платежей или больше).
Заявки принимаются в Местных Исполнительных Органах (далее МИО), которые ведут отбор, назначают площадь квартиры согласно закону. Не менее 15 м2 и не более 18 м2 полезной площади на человека, но не менее однокомнатной квартиры или комнаты в общежитии.
Жилищные кооперативы
Помимо всего перечисленного, для приобретения жилплощади можно вступить в частный жилищный кооператив. Незнакомый путь для современного Казахстана. В нашей стране ведут деятельность два частных жилищных кооператива.DreamLife (кооператив «Общий дом») с 2015 годаи BestWay с 2014 года.Подобные организации действовали в советском союзе, юридически они называются потребительскими кооперативами.
Выдача займов происходит за счет средств вкладчиков.Требуется минимум документов, никакого подтверждения доходов и изучения кредитной истории. Для вступления нужно сделать паевой (первоначальный)взнос и вступительный взнос.Недостающую для покупки сумму выдает жилищный кооператив. Условия у всех разные, как беспроцентный займ, так и займ с годовой ставкой вознаграждения, как в обычном банке. Будут и иные траты вроде обязательного страхования, юридического сопровождения сделки или чего-то ещё – внимательно читайте договор.
Перед тем, как получить деньги, вам придется ожидать от нескольких месяцев до года. За это время в жилищный кооператив приходят другие вкладчики со своими первоначальными взносами. На эти средства компания организует покупку недвижимости,внимание (!), в собственность кооператива. С вами заключается договор на аренду, и только после полного погашения долга квартира переоформляется на вас. Фактически, это аренда с последующим выкупом. С момента заселения вы начинаете выплачивать долг.
Все условия рекомендуем уточнять индивидуально, при этом стоит обратить внимание на условия страхования.
Жилищные кооперативы – совершенно незнакомый путь для молодых казахстанцев. И относиться надо к нему, как и ко всему новому – осторожно. Изучите все документы компании, договора и закон «О потребительских кооперативах».Обратите внимание, на какие действия по отношению к недвижимости и средствам вкладчиков кооператив имеет право. Тут будет уместна консультация юриста. Изучите опыт работы подобных компаний в России. Расспросите своих родителей, возможно, они были участниками кооперативов в СССР.
Выводы
Нельзя сказать, что где-то условия лучше, а где-то хуже. Условия просто разные. Делайте выбор исходя из своих приоритетов. Кому-то важно как можно скорее въехать в новую квартиру, кому-то важен низкий ежемесячный платеж. Изучите предложения рынка и государства и посчитайте, что вам будет действительно выгодно. Главное, не забывайте читать то, что написано мелким шрифтом. Мы надеемся, что статья оказалась полезной, и вы найдете подходящий способ обзавестись заветными квадратными метрами. Удачи!
** Эконом-класс, СНиП РК 3.02-43-2007
***Социал-класс, СНиП РК 3.02-43-2007
Оригинал статьи: https://www.nur.kz/nurfin/personal/1051084-pyat-sposobov-kupit-zhile-v-kazakhsta/
